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Est-il préférable de se tourner vers de petites surfaces (T1) ou plutôt de grandes surfaces (T4+) pour investir ? Meilleurs Agents, présente un classement des villes où la rentabilité est la plus avantageuse parmi les 51 plus grandes villes de France.
© adobestock. Mulhouse est dans le trio de tête des villes où acheter un studio pour le mettre en location selon MeilleursAgents.
Investissement immobilier : Misez sur un studio à Mulhouse, Saint-Etienne et Bourges - MySweetimmo - MySweet’Immo Par MySweet Newsroom, le 30 mai 2022, mis à jour le 2 septembre 2022
Selon l’étude réalisée par Meilleurs Agents dans 95% des plus grandes villes françaises étudiées, la rentabilité d’un bien de type 1 pièce est supérieure à la rentabilité d’un bien de type 4 pièces et plus. En effet, en moyenne, la rentabilité brute d’un studio (bien type 1 pièce) est de 6,2%, contre 5,2% pour les T4+, donc une performance brute supérieure de 1 point en moyenne pour les petits logements. Un constat intéressant quand on considère la différence des capitaux nécessaires entre un T1 versus un T4+, et d’autant plus étonnant dans la mesure où la rentabilité locative d’un bien de type T1 est calculée sur 10 mois (locations étudiantes) tandis que celle pour un T4 est calculée sur une période de 12 mois (bail long).
Pour Villeurbanne, investir dans un studio génère une perte de rentabilité brute de -0,2 points versus un investissement dans une grande surface de type T4+. De la même façon, dans les villes de Lyon et Nice, la rentabilité brute est identique, peu importe le bien. En effet, dans ces villes l’écart des loyers entre les T1 et les T4+ est relativement faible (+55% à Lyon et Villeurbanne, et +58% à Nice pour les T1 contre +86% en moyenne dans les villes étudiées) quand l’écart entre les prix est similaire aux autres villes (+32% en moyenne).
En parallèle, une autre ville à faire exception est sans surprise Paris : la rentabilité brute y est la plus faible des plus grandes villes de France pour les biens de type T1 avec 3,3%, mais également pour les biens de type T4+ avec 2,8%.
Contrairement à ce que l’on pourrait penser, toutes les villes du Top 50 ont une rentabilité supérieure à celle attendue à Paris quel que soit le type de bien. Toutefois, la part des locataires dans la capitale (autour de 65%) est parmi les plus fortes du Top 50, ce qui réduit le risque de vacance locative. Par ailleurs, il ne faut pas oublier que, plus qu’un investissement locatif visant la rentabilité, investir dans la capitale est en général perçu comme un excellent moyen de réaliser une belle plus-value sur le long terme.”, souligne Barbara Castillo Rico, Responsable des études économiques chez Meilleurs Agents.
Sur le podium des villes où il est particulièrement plus intéressant d’investir dans un T1, on retrouve Mulhouse, Saint-Etienne et Bourges. Ces villes enregistrent une différence de rentabilité brute entre un T1 et un T4+ de 1,7 points (Bourges), 1,8 points (Saint-Etienne) et jusqu’à 2,2 points (Mulhouse), contre 1 point en moyenne sur l’ensemble des 51 plus grandes villes de France.
« Au moment de choisir la ville où investir dans un studio, il faudra surtout penser au fait que le bien doit pouvoir se louer facilement : la demande de biens de type T1 doit être importante. La part des étudiants au sein de la ville peut-être un grand plus puisqu’ils sont généralement les plus demandeurs de studios. » précise Barbara Castillo Rico.
Ainsi, à Saint-Etienne, la part de locataires d’appartements de 1 pièce est faible (10,9%) alors que parmi le Top 50, en moyenne, cette part est de 19,4%. La demande étant plus faible, il peut donc être plus difficile de louer son studio. 
Si l’on tient compte de la “facilité” à louer son studio (ou risque locatif), ce sont Limoges, Clermont-Ferrand et Nancy qui se retrouvent en tête du classement MeilleursAgents des villes où investir, avec respectivement 7,9%, 6,9% et 6,7% de rentabilité brute.

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