Pouvoir d’achat : où habiter en 2023 ? – Magnolia

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Alors que l’inflation continue de progresser, voici un classement pertinent qui devrait en intéresser plus d’un. Le journal Le Parisien a mené l’enquête pour savoir quelles villes présentent le meilleur pouvoir d’achat. Le Nord-Ouest sort vainqueur, le Sud étant pénalisé par le coût de l’immobilier.
À salaire égal, le pouvoir d’achat d’un ménage n’est pas le même qu’on habite à Paris, en région francilienne ou ailleurs en France, en zone urbaine ou rurale. Le constat est d’autant plus vrai en période inflationniste, telle celle que l’on vit actuellement. L’indice des prix à la consommation est reparti à la hausse fin 2021 et la progression vers le haut s’est accélérée avec le déclenchement de la guerre en Ukraine fin février dernier.
Sur un an fin octobre 2022, l’inflation a atteint 6,2%, moins élevée que la moyenne de la zone euro (10,6%), mais suffisante pour plomber le pouvoir d’achat des Français, alors que les salaires ne sont pas indexés sur cette évolution.
Pour juguler cette inflation en roue libre, la Banque Centrale Européenne durcit sa politique monétaire, en rehaussant ses taux directeurs de manière drastique : le taux de refinancement, qui est le loyer de l’argent pour les banques commerciales, est passé de 0% à fin juillet 2022 à 2% depuis début octobre. Le coût du crédit pour les particuliers s’en trouve renchéri et de nombreuses banques ne prêtent plus fin 2022, le prêt immobilier n’étant plus rentable car freiné par le plafond de l’usure.

Au sens large, c’est le quotidien des Français qui est pénalisé par l’inflation. Alors qu’une récente enquête Meilleurtaux et Meteojob s’est intéressée aux villes où s’installer à un prix abordable sous l’angle immobilier et emploi, celle du Parisien aborde le sujet brûlant du pouvoir d’achat d’une manière plus globale.
Pour dresser son classement des communes les moins chères de France, Le Parisien a étudié plusieurs paramètres fondamentaux de 96 villes-préfectures de métropole :
Sans surprise, les villes moyennes ont la cote, en particulier celles du quart nord-ouest et de la région Centre.

Niort truste la première place du podium avec une note honorable de 14,16 sur 20, devant Châteauroux (13,57/20) et Laval (13,21/20). La préfecture des Deux-Sèvres et celle de l’Indre ont mis en place la gratuité des transports en commun, depuis septembre 2017 pour la première et depuis 2001 pour la seconde. À l’exact opposé de la politique des transports de la région Île-de-France où le pass Navigo et le ticket de métro sont annoncés en forte hausse dès janvier 2023.
Voici la suite du TOP 10 :
Saint-Étienne et Rodez sont ainsi les seules villes au sud de la Loire de ce Top 10, en raison d’une combinaison panier de courses moins cher et immobilier plus abordable que la moyenne. La première métropole, Nantes, arrive en 20ème place de ce classement du pouvoir d’achat.
« La misère est moins pénible au soleil », peut-être, mais le Sud, prisé pour sa météo clémente et son ensoleillement, sort peu glorieux de cette enquête sur le pouvoir d’achat.  Les dernières places sont occupées par les villes de plus grande taille et/ou majoritairement composées d’une population modeste. Et parmi les dix qui ferment le ban, figurent trois métropoles du pourtour méditerranéen, Marseille (86ème), Montpellier (90ème) et Nice (93ème).
Le Sud est une région historiquement attractive, donc plus chère, notamment en matière d’immobilier. Montpellier et Nice sont parmi les cinq villes de l’hexagone où les loyers et le prix du mètre carré sont les moins abordables. Paris affiche une piètre 77ème place pour la même raison : la cherté du logement. 
À l’heure où beaucoup s’interrogent sur leur projet immobilier en 2023, et tentent d’évaluer les avantages et les inconvénients entre la ville et la campagne, ce classement du pouvoir d’achat réalisé par Le Parisien pourrait les aider à orienter leur choix.
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Révélée par le magazine Capital, l’information témoigne du malaise qui s’est emparé du marché immobilier ces derniers mois : près d’un compromis de vente sur dix est voué à l’échec car l’acheteur n’a pu obtenir son crédit bancaire. Le site d’annonces immobilières PAP observe l’amplification de ce phénomène en cette fin 2022, qui a pour cause principale le problème de l’usure. Échec de la vente immobilière Leader de l’annonce immobilière, le site PAP.fr s’est rendu compte d’un fait étrange qui s’est intensifié au fil des mois : des annonces de bien à vendre sont publiées, retirées puis à nouveau publiées quelques semaines après. Le phénomène des biens intermittents n’est pas nouveau mais en 2022 il prend de l’ampleur.  En novembre, près de 10% des annonces de vente publiées sur la plateforme étaient concernés par ce mouvement aller-retour, contre 2% il y a un an, le taux habituel ces dix dernières années.  Pour comprendre ce phénomène, revenons sur les étapes d’une vente immobilière : la publication de l’annonce les visites l’offre d’achat la signature du compromis de vente l’acte définitif chez le notaire.  Quand l’acheteur potentiel signe le compromis de vente, il bénéficie d’un délai de rétractation de 10 jours durant lequel il peut renoncer sans justification et sans avoir à payer d’indemnité au vendeur, tout en récupérant ses 10% correspondant au dépôt de garantie. L’achat immobilier se faisant à crédit dans l’immense majorité des cas, le compromis de vente contient une clause suspensive de crédit : si l’acheteur n’obtient pas le financement bancaire, la vente est annulée sur présentation d’une attestation de refus de prêt. Le dépôt de garantie lui est restitué si le refus intervient dans le délai mentionné dans l’avant-contrat, soit 21 jours ; au-delà de la date butoir, le vendeur est en droit de conserver les 10%. La mention liée à l’obtention du prêt immobilier est la seule clause suspensive obligatoire dans un compromis de vente, toutes les autres étant facultatives. Quand le compromis de vente est signé, le vendeur retire logiquement l’annonce du site. En cas d’échec de la transaction, il remet son bien sur le marché et republie l’annonce. Le compromis de vente peut contenir d’autres clauses suspensives, la plus courante étant celle selon laquelle l’acheteur ne pourra s’engager que s’il réussit au préalable à vendre son propre bien. Taux d’usure : cause majeure des refus de prêt immobilier Le site PAP observe ainsi depuis un an une recrudescence des annonces qui font le va-et-vient et en enquêtant auprès des vendeurs et des acheteurs, il s’est aperçu que près de 10% des acheteurs se sont rétractés suite à un refus de prêt, soit le même pourcentage que les annonces intermittentes. En creusant plus encore les recherches, le site révèle que tous les profils d’emprunteurs sont touchés par un refus de prêt, mais dans des proportions diverses : 51% de salariés du privé en CDI 21% de salariés privé en CDD 15% de salariés du public 8% de retraités.  Et pour la majorité d’entre eux (61%), le taux d’usure est incriminé. Voici donc une nouvelle fois mise en exergue la problématique de l’usure, à la source du blocage du marché immobilier.  Cela fait des mois que les courtiers alertent les pouvoirs publics sur l’inadéquation des taux d’usure à la réalité du terrain, soutenus plus tardivement par les banques qui ne prêtent plus ou presque, et plus récemment par les notaires eux-mêmes, qui dénoncent « un goulet d’étranglement » sur le crédit immobilier en sous-régime. D’autres explications entraînant la rétractation de l’acquéreur sont avancées : le taux d’endettement trop élevé (30,5%) la situation personnelle de l’emprunteur (21,7%) le Diagnostic de Performance Énergétique, qui compte aussi pour obtenir son prêt (3,3%). 2022 restera une année hors normes au regard de l’évolution radicale des conditions d’emprunt. La remontée brutale des taux d’intérêts a mis en lumière l’obsolescence et le dysfonctionnement d’un dispositif réglementaire censé protéger les ménages contre des pratiques bancaires abusives. Calculés sur une base trimestrielle, en net décalage avec les taux du marché qui évoluent à vitesse grand V, les taux d’usure ne sont plus des régulateurs du crédit immobilier mais des freins à l’accession à la propriété. Bientôt une réforme de l’usure ? Tous la réclament, sauf la Banque de France qui campe sur ses positions et pense que le marché va se normaliser au fil de la progression des taux d’intérêts. D’aucuns se demandent, à raison, s’il faut attendre 2023 pour emprunter. Aujourd’hui comme demain, le seul levier efficace pour maintenir son TAEG sous l’usure est de déléguer l’assurance emprunteur. Le premier des avantages de la délégation d’assurance de prêt en 2022 n’est pas tant de faire des économies que d’obtenir son crédit immobilier, un constat qui vaudra aussi pour 2023.
Les primo-accédants peuvent bénéficier de prêts aidés pour financer leur résidence principale. Ces aides publiques viennent compléter le crédit immobilier principal et dans un contexte de forte remontée des taux d’emprunt, elles sont une des solutions pour décrocher son financement. Envolée des taux d’intérêt en 2022 En cette fin novembre 2022, les taux sont au haut depuis 7 ans. Sur la durée classique de 20 ans, le taux s’affiche en moyenne à 2,50% (hors assurance emprunteur et coût des sûretés), un niveau qui reste propice à l’emprunt immobilier s’il ne se heurtait pas au plafond de verre de l’usure.  Pour le dernier trimestre de l’année, le taux maximum autorisé est fixé à 3,05% pour les prêts immobiliers de 20 ans et plus, ce qui dégage une marge de manœuvre bien trop étroite pour intégrer tous les frais exigés par la banque pour accorder le crédit (garantie, assurance, etc.). Le mouvement haussier des taux n’est pas près de l’arrêter là : les courtiers prédisent pour bientôt des taux à plus de 3%. Résultat, les refus de prêt s’accumulent sans que la solvabilité du dossier en soit la cause. Le problème est d’autant plus vif qu’on écope d’un taux débiteur élevé par manque d’apport personnel et/ou que la durée d’emprunt est longue. Les jeunes primo-accédants cochent toutes ces cases. Pour espérer décrocher son prêt immobilier, il faut diminuer suffisamment le TAEG (Taux Annuel Effectif Global) pour qu’il reste sous le taux d’usure sur la durée concernée. En combinant un crédit bancaire principal à un ou plusieurs prêts complémentaires, assortis d’un taux préférentiel voire nul, une issue favorable est possible. Prêt à Taux Zéro pour la primo-accession La plus connue des aides publiques pour les primo-accédants est le PTZ ou Prêt à Taux Zéro, un prêt aidé sans intérêts pour l’emprunteur qui nécessite de respecter les plafonds réglementaires. Il peut financer jusqu’à 40% du montant de l’opération (achat dans le neuf en zone A et B1) et court sur une durée de 20, 22 ou 25 ans avec une période de remboursement différé allant jusqu’à 15 ans, durant laquelle vous ne payez aucune mensualité relative au PTZ.  Pour 2022, il est trop tard pour faire une demande de PTZ, l’instruction des demandes par les banques est close courant novembre. L’avenir du PTZ était incertain pour 2023, mais la loi de finances 2022 l’a prolongé jusqu’au 31 décembre 2023, tout en modifiant les conditions de ressources : sera pris en compte le montant des ressources à la date d’émission de l’offre de prêt et non plus les ressources de l’année N-2. Il est par ailleurs prévu de conditionner l’octroi du PTZ à des critères environnementaux élevés. Les précisions seront données dans un prochain décret. S’il est sans intérêts, le PTZ doit cependant être couvert par une assurance emprunteur. Appuyez-vous sur tous les avantages de la délégation d’assurance prêt immobilier pour payer le juste prix. Durant le différé de remboursement, vous devez vous acquitter des cotisations d’assurance emprunteur.  Prêt épargne logement grâce au PEL On assiste au retour en grâce du PEL (Plan Épargne Logement), autrefois délaissé car assorti d’un taux qui ne pouvait rivaliser avec les taux du marché, alors à leur plus bas historique. Si vous avez ouvert un PEL après août 2016 et que vous le détenez depuis au moins 3 ans, vous pouvez solliciter un prêt épargne logement au taux préférentiel de 2,20%, inférieur aux taux bancaires moyens proposés actuellement. Le montant du prêt via le PEL ne peut excéder 92 000€ et vient compléter le prêt principal. Les autres prêts aidés L’État a mis en place plusieurs aides financières complémentaires pour les primo-accédants : Le prêt accession d’Action Logement Les salariés des entreprises du secteur privé qui cotisent à l’Action Logement (ex-1% Logement) peuvent bénéficier du prêt accession pour financer l’achat de leur résidence principale dans le neuf, en bail réel solidaire (BRS), qui dissocie bâti et foncier, dans l’ancien dans le cadre de la vente HLM, ou encore la construction d’une maison. Ce prêt est accordé au taux préférentiel de 0,5% (hors assurance emprunteur), pour un montant maximum de 40 000€ sur une durée n’excédant pas 25 ans. Et surtout, il peut se cumuler avec le PTZ.  Le Prêt d’Accession Sociale ou PAS Les plus modestes peuvent avoir accès au PAS, un prêt qui permet de financer 100% du coût de l’acquisition, mais aussi cumulable avec d’autres prêts aidés pour la même opération (PTZ, prêt Action Logement). Il ne nécessite pas d’apport personnel et sa durée va de 5 à 30 ans, voire 35 ans sous conditions. Distribué par les banques conventionnées, ce prêt est assorti d’un taux d’intérêts plafonné. Depuis le 1er mars 2022, le taux brut du PAS ne peut excéder : 2,50% pour une durée inférieure ou égale à 12 ans 2,70% pour une durée comprise entre plus de 12 ans et 15 ans 2,85% pour une durée comprise entre plus de 15 ans et 20 ans 2,95% pour une durée supérieure à 20 ans. Le taux du PAS, majoré des autres frais liés à l’obtention du financement, ne doit pas dépasser le seuil de l’usure sur la durée concernée. Avec un taux d’usure à 3,05% sur les durées de 20 ans et plus, et de 3,03% sur les autres maturités, il est impossible en cette fin 2022 de se voir accorder un PAS. Le relèvement des taux d’usure au 1er janvier 2023 permettra certainement d’ouvrir une fenêtre d’accès.  Le prêt conventionné ou PC L’avantage du PC est d’être accordé sans conditions de revenus, toute personne souhaitant acquérir sa résidence principale peut en faire la demande (achat ou construction) auprès d’un établissement bancaire conventionné par l’État. Le PC peut financer 100% du coût de l’opération sur une durée de remboursement allant de 5 à 30 ans, voire 35 ans. Son taux d’intérêts, variable selon les banques, est plafonné par la réglementation dans les mêmes conditions que le PAS, ce qui implique la même difficulté d’accès compte tenu de la problématique des taux d’usure.  Les aides des collectivités locales Certaines communes accordent des coups de pouce financiers aux primo-accédants pour acheter leur résidence principale ou la faire construire. Pour savoir ce que propose votre collectivité locale, rendez-vous sur le site de votre ADIL (Agence Départementale d’Information sur le Logement) dont voici l’annuaire en ligne.  Acheter son premier logement est souvent une réelle source de stress. L’impression de se jeter dans le vide, d’avancer à l’aveugle et d’engager financièrement l’avenir de sa famille. La solution est de bien préparer votre dossier et de connaître au préalable votre capacité d’emprunt. Le secours d’un courtier est plus que jamais utile quand on est primo-accédant : l’expertise d’un professionnel vous permet de mettre toutes les chances de votre côté. Au-delà de rechercher la meilleure offre de prêt, le courtier vous indiquera l’aide ou les aides à l’accession auxquelles vous êtes éligible.
Les affaires de squat défraient régulièrement la chronique et mettent en lumière l’inefficacité de la réglementation. Une proposition de loi anti-squat a été déposée lundi 28 novembre par les groupes de la majorité présidentielle. Le texte s’attaque à la fois aux squatteurs et aux locataires qui ne paient pas. Sanctions renforcées contre les squatteurs Le problème du squat n’est pas nouveau ; plusieurs fois dans l’année, les médias se font l’écho de propriétaires dans l’impossibilité de récupérer leur bien occupé illégalement. Les dernières dispositions en la matière datent de 2020 et visent à simplifier et accélérer la procédure de reprise des biens squattés auprès de la préfecture, mais certaines mesures ont été retoquées par le Conseil Constitutionnel qui les considérait comme des cavaliers législateurs (sans objet avec la loi concernée). Il fallait donc remettre le métier sur l’ouvrage et permettre à la réglementation d’aller plus loin pour que l’équilibre entre droit de propriété et droit au logement soit respecté. Portée par les groupes Renaissance et Horizons, une proposition de loi examinée par l’Assemblée Nationale lundi 28 novembre entend tripler les sanctions encourues par les squatteurs, qui iraient ainsi jusqu’à 3 ans de prison et 45 000€ d’amende. Actuellement, un squatteur risque un an de prison et 15 000€ d’amende, tandis qu’un propriétaire victime d’un squatteur, qui change la serrure pour empêcher l’intrus de rentrer dans les lieux, est passible de 3 ans d’emprisonnement et de 45 000€ d’amende. Il y avait donc une distorsion dans l’échelle des sanctions, au détriment des propriétaires qui cherchent à sortir les squatteurs par eux-mêmes. Le texte prévoit d’étendre la procédure accélérée d’expulsion sans recours à un juge aux logements vacants non meublés, par ailleurs promis à une lourde taxe en 2023, tout comme les résidences secondaires. Lutter contre les loyers impayés La proposition de loi s’empare également du sujet des loyers impayés. Certains propriétaires luttent durant des années pour récupérer leur dû et leur logement, malgré la résiliation du bail et une décision de justice visant à expulser les locataires mauvais payeurs. En cas extrême, le petit propriétaire bailleur, qui compte sur ses revenus locatifs pour boucler son budget, se retrouve lui aussi en situation de précarité. Le fait que tant de propriétaires rechignent à louer leur bien ou préfèrent la location touristique, et que tant de bailleurs réclament caution, garantie pour le versement des loyers et un maximum de documents attestant de la solvabilité du locataire, illustre bien les difficultés à obtenir gain de cause en cas d’impayés de loyers. À l’initiative du texte, le député Guillaume Kasbarian, également président de la commission des affaires économiques, a rappelé que les deux tiers des propriétaires n’ont qu’un seul bien locatif. Le texte contient également une mesure qui rend obligatoires les clauses de résiliation dans les contrats de bail. Ces mentions doivent provoquer la résiliation automatique du bail, lorsqu’un commandement de payer est resté infructueux. Attention : contrairement à une idée reçue, un locataire en fin de bail qui reste dans le logement sans l’accord du propriétaire n’est pas considéré comme un squatteur.  Les réactions n’ont pas tardé. Les groupes LFI, communiste et écologiste sont vent debout contre cette proposition de loi qu’ils qualifient de « fabrique de SDF ». Du côté des associations, l’indignation est palpable. La fondation Abbé Pierre critique un texte qui va « permettre des expulsions en 48 heures, sans juge, de squatteurs qui occupent des logements vacants », et Attac dénonce une « loi antisociale » qui « criminalise les précaires ». L’examen de la proposition de loi, pour laquelle près de 250 amendements ont été déposés, continue toute la semaine. Rappelons que le squat est un problème marginal en France, il y aurait moins de 200 affaires par an. Le texte ne touche pas à la question de la trêve hivernale qui s’applique du 1er novembre 2022 au 31 mars 2023 (au lieu du 15 mars les années précédentes) et qui interdit l’expulsion du locataire, sans pour autant suspendre une éventuelle procédure engagée. Ajoutons qu’en vertu de la loi ELAN, un squatteur ne peut plus se prévaloir de la trêve hivernale pour continuer d’occuper le logement illégalement.

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